La fiscalité des revenus fonciers est parmi les plus taxée en France.
Comment cet impôt est-il calculé et comment réduire ses impôts sur les revenus fonciers ?
Les revenus fonciers sont imposés au même titre que tout type de revenu, l’administration fiscale applique votre tranche marginale d’imposition (TMI) ainsi que la CSG/CRDS.
Afin de réduire la base taxable, vous pourrez déduire les charges liées à votre investissement locatif (taxe foncière, charges, travaux, assurances et intérêts d’emprunt) si vous avez opté pour le régime réel, ou bien bénéficier de 30% d’abattement sur les loyers perçus si vous avez choisi le micro foncier.
Vous pouvez vous-même définir l’option fiscale en respectant certaines règles.
Comment calculer son impôt foncier au régime réel :
Tranche Marginale d’Imposition (TMI) : 30%
Loyer annuel perçu : 16000€
Charges annuelles déductibles : 4800€
Afin de définir votre bénéfice foncier et donc votre base imposable, vous devez déduire le montant des charges déductibles des loyers encaissés.
Pour calculer votre impôt foncier vous devez appliquer votre TMI (30%) mais également la CSG/CRDS (17,2%).
– Calculer le bénéfice foncier : 16 000€ – 4800€ = 11 200€
– Calculer son Impôt foncier : 11 200 x 47,2% = 5286 €
Comment calculer son impôt foncier au régime micro foncier :
Tranche Marginale d’Imposition (TMI) : 30%
Loyer annuel perçu : 9 000€ (plafond 15 000€ de revenus annuels)
Abattement 30%
Comment définir sa base taxable au régime du micro foncier ?
C’est très simple, il faut appliquer un abattement de 30% sur les loyers encaissés ainsi que les 17,2% de CSG/CRDS.
Ai-je le droit de déduire les frais liés à mon investissement locatif dans l’option fiscale du micro foncier ?
Non le régime micro foncier ne permet pas de déduire les frais, ce régime est adapté aux investisseurs ayant peu ou pas de frais liés à l’investissement et seulement si les revenus locatifs n’excèdent pas 15 000€/an
– Calculer le bénéfice foncier : 9 000€ – 30% = 6300€
– Calculer son impôt foncier : 6300€ x 47,2% = 1890€
Diminuer ses impôts grâce au déficit foncier
Comment réduire ses impôts fonciers ?
C’est simple, il vous faudra investir dans un bien immobilier locatif nécessitant une rénovation importante.
Il vous faudra passer par un professionnel du bâtiment pour bénéficier de la déduction du montant des travaux sur les loyers perçus.
Ce n’est pas tout ! Vous pourrez déduire à hauteur de 10 700€/an le montant des travaux sur vos revenus globaux, voilà comment réduire vos impôts sur le revenu de manière efficace si votre tranche marginale d’imposition est élevée.
Quelques règles relatives au déficit foncier :
– Le montant des travaux déductible sur les revenus globaux est de 10 700€ maximum par an.
– La totalité des travaux est déductible des revenus fonciers.
– Le surplus de déficit foncier non utilisé est reportable pendant 10 ans, attention le déficit reportable n’est déductible que sur les revenus fonciers (impossible de le déduire des revenus globaux).
– Vous devrez patienter 3 ans après la dernière année de déficit foncier avant de pouvoir revendre votre bien.
– Il vous faudra opter obligatoirement au régime réel car le régime du micro foncier n’est pas compatible avec le déficit foncier.
Le logement ne doit pas être meublé ainsi que destiné à la résidence principale du locataire, seuls les travaux de rénovation et d’amélioration énergétique sont concernés ce qui exclue les travaux d’agrandissement ou de construction.
Ce dispositif complexe doit être réalisé par et avec l’accompagnement d’experts.
Assets Patrimoine spécialisé en conseil en gestion de patrimoine et en investissement immobilier vous accompagnera dans la compréhension et la réalisation de vos investissements immobiliers ainsi que dans la complexe déclaration d’impôts.
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