Comment financer son investissement immobilier en 2023 ?
Investir dans l’immobilier est aujourd’hui un moyen populaire de se constituer un patrimoine et de percevoir des revenus locatifs. Cependant, il peut s’avérer difficile de financer un tel investissement, surtout en cette période de taux d’intérêts bas et de crise économique.
Heureusement, il existe plusieurs options pour financer son investissement immobilier en 2023 afin de maximiser la rentabilité de son projet immobilier, allant des prêts bancaires classiques aux dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel ou le LMNP.
Quelle fiscalité choisir pour son investissement immobilier ? Quel montage privilégier avant de chercher à obtenir mon crédit immobilier ? Comment se faire accompagner pour financer son investissement immobilier ? Un conseiller en gestion de patrimoine est-il obligatoire pour investir dans l’immobilier en 2023 ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le sujet dans notre article.
Financer son investissement immobilier : quelle fiscalité choisir ?
Tout d’abord, il est important de savoir que l’un des moyens d’augmenter la rentabilité et de financer son investissement immobilier est de regarder du côté de l’optimisation fiscale pour son bien. En effet, il existe des dispositifs fiscaux en France pour amoindrir les coûts liés à votre projet immobilier.
Qu’est-ce que la fiscalité quand on parle d’investissement immobilier ?
La fiscalité dans un investissement immobilier désigne l’ensemble des impôts et taxes liés à l’acquisition, à la possession et à la location d’un bien immobilier. Elle peut avoir un impact important sur les revenus générés par l’investissement et sur la rentabilité de ce dernier. En effet, impôt sur le revenu, TVA, taxe foncière et taxe d’habitation peuvent en tout s’élever à des sommes importantes.
Heureusement, comme nous l’avons mentionné précédemment, il existe des dispositifs fiscaux qui permettent de réduire les impôts liés à un tel investissement pour les personnes cherchant à investir dans l’immobilier en 2023.
Bien financer son investissement immobilier, c’est donc dans un premier temps se pencher sur l’optimisation fiscale liée à cet investissement.
Quelles sont les différentes options en termes de fiscalité pour un investissement immobilier ?
Vous l’aurez compris, il est important de se renseigner sur ces différents dispositifs fiscaux et de les intégrer dans sa stratégie pour financer son investissement immobilier dans le but de maximiser sa rentabilité. Ceux-ci peuvent être utilisés seuls ou être cumulés pour maximiser les avantages fiscaux.
La Loi Pinel
Loi Pinel est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en achetant un logement neuf à usage locatif. La réduction d’impôt est calculée en fonction de la durée de mise en location du bien immobilier.
Les logements éligibles doivent être loués nus à des locataires aux revenus modestes et respecter des plafonds de loyers et de ressources.
À savoir : on parle de location nue quand le locataire loue un logement vide, sans meubles ni équipements.
Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
LMNP est un statut fiscal français qui permet aux particuliers de louer un bien immobilier meublé de manière non professionnelle, c’est-à-dire sans avoir l’intention de faire de cette activité leur principale source de revenus.
Les revenus locatifs sont imposés selon le régime des revenus fonciers plutôt que selon le régime général de l’impôt sur le revenu. Ceci peut ainsi permettre des avantages fiscaux tels que la déduction des charges liées à l’investissement ou l’amortissement du bien immobilier.
Remarque : il est important de noter que les biens loués en LMNP doivent remplir certaines conditions, comme être classé dans les catégories de meublés de tourisme ou de résidences de tourisme.
Choisir la nue-propriété
La nue-propriété est un type de propriété immobilière où une personne (le nu-propriétaire) possède un droit de propriété sur un bien immobilier, mais ne possède pas le droit d’en disposer ni d’en percevoir les revenus locatifs. C’est une autre personne (l’usufruitier) qui possède ces droits et est responsable de l’entretien et de la gestion du bien. Le nu-propriétaire peut cependant percevoir une partie des revenus locatifs, mais il n’a pas le droit de louer le bien ni de le vendre sans l’accord de l’usufruitier.
Ce type de propriété est souvent utilisé pour des raisons fiscales ou pour des raisons de transmission de patrimoine. Les avantages fiscaux pour le nu-propriétaire sont généralement liés à la déduction des charges liées à l’investissement ou l’amortissement du bien immobilier.
Quelle est la meilleure fiscalité pour acheter un bien immobilier ?
Il n’y a pas de réponse unique à cette question, car la meilleure fiscalité dépendra de votre situation personnelle et de vos objectifs d’investissement immobilier.
Toutefois, il est essentiel de connaître ces différents dispositifs avant même de chercher à obtenir mon crédit immobilier pour financer mon investissement immobilier.
Afin de déterminer quelle est la meilleure fiscalité pour acheter un bien immobilier en particulier, il faudra donc acquérir de solides connaissances dans le domaine ou bien faire appel à un expert-comptable ou à un conseiller en gestion de patrimoine. Ce dernier saura vous donner des conseils sur mesure en fonction de votre projet
Location nue ou location meublée – quelles différences fiscales ?
En France, la location nue et la location meublée sont soumises à des régimes fiscaux différents.
Pour une location nue, les loyers perçus sont imposés selon le régime général de l’impôt sur le revenu, avec un abattement de 30 % pour charges. Les propriétaires peuvent déduire les intérêts d’emprunt et les dépenses liées à l’entretien et à la réparation du logement, mais ils ne peuvent pas déduire les dépenses liées à l’acquisition ou à l’aménagement du logement.
Pour une location meublée, les loyers perçus sont imposés selon le régime des revenus fonciers. Les propriétaires peuvent déduire les intérêts d’emprunt et les dépenses liées à l’acquisition, l’entretien, la réparation, et l’aménagement du logement. Ils peuvent également amortir le mobilier et les équipements utilisés pour la location.
En somme, les avantages fiscaux pour une location meublée sont généralement plus importants que pour une location nue, car les propriétaires peuvent déduire un plus grand nombre de dépenses liées à l’investissement.
Achat d’un bien immobilier : quel montage choisir ?
Au sein même de la question de l’optimisation fiscale se glisse le choix d’un montage potentiel pour financer son investissement immobilier. En effet, il existe des structures juridiques qui vont vous permettre d’obtenir de nouveaux avantages fiscaux, toujours dans le but d’accroître la rentabilité de votre projet en plus d’en faciliter sa gestion.
Qu’est-ce qu’un montage ?
Dans le domaine de l’investissement immobilier, un montage désigne généralement une combinaison d’outils juridiques et fiscaux utilisée pour optimiser les avantages de l’investissement liés à l’acquisition, à la possession et à la location d’un bien immobilier. Ainsi, selon le type de montage, il sera par exemple possible de déduire les intérêts d’emprunt et les dépenses liées à l’acquisition, l’entretien, la réparation et l’aménagement du bien immobilier.
Là encore, bien choisir le montage pour financer son investissement immobilier est une étape à bien définir avant même de penser à obtenir mon crédit immobilier.
Quelles sont les différentes options de montage pour financer son investissement immobilier ?
Il existe différents types de montage parmi lesquels on peut citer :
- La SCI IS (Société Civile Immobilière à l’Impôt Sur les Sociétés) : soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est-à-dire que les revenus locatifs perçus par la société sont imposés au taux de l’impôt sur les sociétés avant d’être distribués aux associés. Les associés peuvent alors déclarer ces revenus locatifs comme des revenus de sociétés et bénéficier d’un abattement sur leur imposition personnelle ;
- La SCI IR (Société Civile Immobilière à l’Impôt sur le Revenu) : soumise à l’impôt sur le revenu. Contrairement à la SCI IS, les revenus locatifs perçus par la société sont donc imposés au taux de l’impôt sur le revenu des associés. Les associés peuvent alors déclarer ces revenus locatifs comme des revenus fonciers et bénéficier d’un abattement pour charges ;
- La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : forme d’investissement immobilier collectif qui permet à plusieurs personnes de devenir propriétaires d’un portefeuille de biens immobiliers à travers une société en achetant des parts de la SCPI. Une SCPI est gérée par un professionnel afin de réduire les risques liés à la gestion d’un bien immobilier ;
- La SARL de famille : forme juridique de société qui permet à plusieurs membres d’une même famille de devenir propriétaires d’un bien immobilier ensemble et de le gérer. Les risques de la gestion immobilière et les bénéfices (revenus locatifs et plus-value potentielle lors de la vente) sont partagés ;
- L’indivision : forme de propriété où plusieurs personnes (membres d’une même famille, amis, partenaires d’affaires…) sont propriétaires d’un bien immobilier ensemble, sans qu’il y ait une répartition précise des parts de propriété.
Remarque : il est possible d’opter pour un montage en SCI-SCPI qui permet de combiner les avantages fiscaux de la SCI et de la SCPI.
Pourquoi faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour financer son investissement immobilier ?
Vous l’aurez compris, entre fiscalité et montage, la mise en place d’un projet immobilier rentable peut être très complexe. À cela viennent se rajouter de nombreux paramètres qui accroissent la complexité de monter un projet viable pour obtenir mon crédit immobilier.
Ainsi, il est très souvent conseillé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) pour financer son investissement immobilier et ne pas chercher à investir seul au risque de compromettre la viabilité d’un tel projet.
En effet, cette solution peut être très avantageuse pour plusieurs raisons :
- Analyse globale de votre situation financière : un CGP peut aider à identifier les meilleures options pour financer son investissement immobilier en fonction de vos objectifs et de votre profil d’investisseur ;
- Connaissance des dernières réglementations et dispositifs fiscaux : pour maximiser les avantages de votre investissement ;
- Amélioration du dossier de financement : un CGP pourra m’aider à constituer un dossier bien préparé afin d’optimiser mes chances d’obtenir mon crédit immobilier ;
- Conseil sur les différentes assurances : délégation d’assurance pour respecter le taux d’usure, quotité d’assurance, etc. ;
- Suivi et gestion de l’investissement : pour gérer les aspects administratifs et juridiques liés à mon investissement ;
- Préparation pour l’avenir : aide à anticiper les conséquences fiscales de votre investissement immobilier sur votre patrimoine global et à vous préparer en termes de planification successorale et de gestion de patrimoine.
Investir dans l’immobilier est devenu quelque chose de très populaire aujourd’hui, ce qui pousse à penser que n’importe qui pourrait se lancer seul dans cette aventure pour toucher des revenus complémentaires. Néanmoins, commencer un projet immobilier est loin d’être un évènement anodin et simple. En effet, cela demande de solides connaissances dans des domaines variés (immobilier, finance, fiscalité, assurance…).
Pour cela, faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine est souvent la meilleure solution afin d’optimiser et de rentabiliser son investissement. Ainsi, avant même de chercher à obtenir mon crédit immobilier, je cherche à me faire accompagner par un professionnel pour maximiser mes chances de réussir mon projet immobilier.
